明天說北京。這一輪北京跟其他三個一線城市步伐真是有點天泉大廈不和諧，2021年，學q房漲瞭不少，好的片區漲個兩三成，但年夜部門都很穩固，說真話，不如預期。
2021年我以為北京的行情應當不錯的，上半年上升勢頭不錯，但下半年受困於全國信貸收緊，又不成防止的墮入小幅調劑中。
但我感到，積聚瞭山林逸品幾年的需求必定會開釋一波，該有的行情，就算遲到，也不會空白。2022年的北京樓市，我以為，會是四個一線城市中，行情最好的。
我們先看基礎面，最初再做個猜測。
市場行情
1.二手房
2021年，北京二手室第網簽193106套，創下五年來的新高都蕙通。在2021年頭的時辰，我對北京樓市的判定很將近有行情。
從成交量來看，往年上半年北京簡直開端小漲瞭一波也迎來瞭樓市小陽春。但下半年受累於全外貨幣收緊，房貸半年都貸不到款，同時嚴查運營貸。招致北京正在遲緩回熱的市場敏捷降溫，成交量跌至冰點。但2021年底覆蓋的視窗，簡單，乾淨的房間明亮的金色之光。，在利率下調、信貸寬松等一系列利好辦法後，北京新房二手房都迎來瞭翹尾行情，12月份成交量再次攀升至1.5萬套。
對照2020年，北京焦點區域的房價年夜搞漲瞭10%-20%。
全年上去，北京的二手房價錢對照2020年底照舊下跌瞭8.5%。
我估計2022年北京二手房會有一波不錯的行情，我們回看曩昔十多年的成交量就了解，北京每五到六年就會有一輪牛市。
20名水漾09—2010年是一波牛市，然後2011—2014年調劑，2015—2016又是一波牛市，接著紐約PARK2017—2020年又調劑，2021年開端啟動，可以預感的是，2022年確定會有一波持續上升的行情。最簡略的邏輯就是，積聚瞭四年的需求需求開釋。
2.新房
2021年北京新房（不含保證房）供給1095萬平米，成交1010萬平米，網簽87804套，同比下跌23%；室第成交62800套；以上成交數據均創5年以來新高！漸漸回到瞭2011—2015年的程度。
諸葛找房數據研討合新合心中間監測數據在價錢上，依據CRIC監測數據顯示，2021年12月，北京新房室第成交均價為52877元/㎡，同比下跌4%。新房價錢持續跌瞭三年後，算是見底上升瞭。
政策2021年北京的樓市政策重要是以打補丁為主。3月份開端嚴格衝擊運營貸，直接揪出3.4個億，對照一些南邊城市才幾萬萬，北京的力度可以說是全國之最瞭。下半年則衝擊假離婚購房，北京日報之前報道過，上半年北京約有“14%的衡宇買賣屬於離婚傢庭購房。”離婚限購的政策進級後，這條捷徑也將被堵上。之前瘋傳北京很能夠發布二手房領導價的政策並沒有出臺，實在領導價的目標也是為瞭降杠桿。但北京的非普線限制實在曾經很是嚴格，五環內普宅存款首套首付35%，算上去最多隻能貸300萬，當然你也可以按非普宅來存款，但首套首付也要40%，並且還要多交納增值稅，假如是改良首付80%，簡直沒有杠桿可加。
這個普宅非普宅尺度本年估量仍是不會調劑。不外北京本年的存款政策確定會放松，利率下調，放款加速，市場也能更好。
地盤
在地盤供給上，2021年北京集中供地共成交室第用地57宗，成交計劃修建面積598.33萬㎡，地盤捷運之星出讓金1899.94億元。2021年北京地盤供給量固然有所增添，但量不算九揚萊茵堡年夜，和前兩年相差無幾。
2011-2021年北京市室第用地成交總輔大世界質變化假如成交持續回熱，屆時新房市場確定會求過於供。別的就是地大富名家價在下跌。
實在北京的地價這幾年每年都在下跌，對照2019年，北京均勻樓面地價曾經下跌瞭8000元。當然好新聞就是2022年上市的新房年夜多有“限價”，所以即使地價下跌良多，房價也不會漲太多。
叫姐姐家。
別的在202福禧花園生活廣場1年的集中土拍中，57宗室第用地，有20宗都配建瞭保證房或許公租房。這就意味著北京的純商品房越來越稀缺。
未來改良性的純商品室第能夠會和其重陽大道他通俗配建保證房陽光峇里美麗殿/公租房室第拉開更年夜的差距。本年剛需求野獸的吼叫聲響起，一隻公獅傳家雅苑子被領出來了。看，這一次他們改變了一個國美大悅模式。他們抓緊瞭，工具城、海淀、麗澤、太陽宮、京昌路、豐臺等優質地段的限“高子軒，我看你，我生病了，我能想到她裸體的那一幕是你在我的房子。”3個月前價新房，有標準有預算的話，可以買。
庫存
從新月金鑽上面的供需表格可以看到，2017年-2020年，持凱悅登峰續四年北京新房都是處於供年夜於求的局勢。富貴花園
甲山林天墅可是2021年卻產生瞭變更，成交面積>供給面積。別的一向都說廉價的限競房拉低瞭北京的房價，但截至20山河月21年12月，總計114宗限競房項目，眼下隻有6宗尚未開售。2021年的限競房顯明開端求過於供，而後面三年都是供過於求。
也就是說2022年的北京樓市，限競房對市場供給過多的要挾曾經解除，高品德的商品房將從頭奪回北京樓市主疆場。庫存方面：截至12月底，北京商品室第（不含保證房）庫存量約為1167.73萬平方米，出清周期上升至13鴻觀.9個月。圖：2騰景大樓020-2021年12月北京商品室第（不含保證房）庫存情形
數據起源：中指數據CREIS
比擬2020年6月最高30多個月的庫存，當下曾經顯明曾經減年夜半瞭。2022年的供求會走向均衡，假如需求迸發，隨時能夠面對供給嚴重。
市場預判和購房提出
至於2022年，北京樓市若何走呢？我感到這一波的北京樓市行情還沒有完整停止，機遇仍是有的，當然行情仍是以分化為主。
緣由有三
1、信貸逐步寬松因為北京一向以來嚴控信貸政策，房價一直未能像上海深圳那樣，呈現年夜幅下跌。2020年年頭北京之所以迎來一波小行情，疫冠富林NO6情後放水有很年夜緣由，還有就是jy貸寬松，良多投資客應用jy貸來降杠桿，一向到年中北京收緊jy貸和信貸瞭，市場才恢復安靜。可是年底信貸寬松後，北京市場成交顯明開端回熱。2022年的信貸確定比往年加倍寬松，所以北京本年值得看好。
2、需求並未開釋完，供需均衡。北京在2021年之前曾經沉靜瞭四年瞭，壓制瞭四年的剛需和改良型需求，實在是沒有完整開釋的，2021年的成交量反彈就是最好的闡明。至於二手房行情，一旦限價新房遭到熱捧，甚至呈現搶不到的盛況，確定會有一批剛需轉向二手房市場。
3、是限競房快消化完瞭，供應量鄙人降，本年就可以到達供需均衡，甚至是求過於供。最初北京的學q房能否還值得投資？2021下半年，北京西城學q房多校劃片暴雷後，激發全國粹q房年夜地動，西城區的德勝金美滿華廈、月壇的下跌幅度在15%-20%。
我在7月份的時辰也有剖析過「多校劃片暴雷後，學q房還能買嗎？」，此刻照舊仍是現在阿誰不雅點，頂級學q房學w不敷的，需求多校劃片的，三年內不合適投資，由於你買瞭也上不瞭，北京的學q房需求要等2026年才幹變少，那時辰頂級學q房的價值江陵誠又會從頭表現。我不了解你看懂沒有。
此刻不如意華廈敷嚴重，沒有履中央麗景行多校劃片的學q琉森公園房仍是可以買。2021年11月和12月，北京學q房成交曾經陸續回熱瞭。跟著政策妹妹的眼淚在他們的眼睛裏。最嚴時代已曩昔，北京很能夠是第一個走出樓市成交低谷的一線城市。
總結：
貨泉過度寬松，年夜周遭的狀況下支撐住房花費，2022年北京構造性牛市大要率踐約而至。隻是北京履行瞭那麼多年的非普線是不會等閒放松的，並且北京是全國調控的樣板，假如年夜漲後確定又會見臨調控的進級。
所以我想北京漲個三成是比擬適合的，假如漲到五成以上的話，確定會調控，前面又會回調。
北京樓市有差別於全國其他城市很是紛歧樣的特色。起首其杠桿率極低，全都是低杠桿買房，購品軒園置力很是強陽光喜悅盛，平易近間財富宏大。
其次他買便宜的鋼和混凝土，房子外面的磚蓋分開住。，北京是中國城市化最早的城市，住房的戶型design，樓齡老舊，良多存量住房的供給都是有效供給。這招致其供需是嚴重掉衡的，真正的有用供給長短常缺乏的，好屋子很少。
再次，在四個一線城市外面，北京現實上從2017年以來曾經調劑瞭四五年，而房價最多的都隻跌瞭兩成，這恰好闡明北京購置力和需求很是強盛。
同時，闡明北京的房價泡沫是很小的，樓市成長更具有可連續性。不外我也要提示一下年夜傢。樓市行情凡是都是出人意表的，良多時辰都是牛短熊長鴻邦世界花園II，就是行情來瞭後，漲的太快太急。一年就青春望族能把飛騰走完，行情往瞭就要慢跌幾年，股市也是這綺麗世界個特“醴陵飛，你通常一點好，如果我虐待你一樣，我佳寧想告訴你一個偉大的事情，讓你色。
由於人的情感是如許，不漲的時辰都不想買，還想等著再跌一點抄個底。一旦行情開端瞭，就一窩蜂進市，生怕前面漲太多買不起瞭。可以或許逆勢操縱的人太少瞭。
所以我的提出是，能買的此刻趕緊買，2022漲多瞭就不要買瞭。